Comment obtenir le meilleur taux pour son prêt immobilier ?

Décider d’acheter un bien immobilier se prépare en amont. Cette préparation implique notamment de trouver un prêt. Cependant, tous les prêts ne possèdent pas les mêmes taux. Alors, comment peut-on obtenir le meilleur taux pour un prêt immobilier ? Éléments de réponse ici, dont 7 conseils précieux ! 

Les éléments qui influent sur le taux d’un prêt immobilier 

Avant de voir comment obtenir le meilleur taux pour son prêt immo, intéressons-nous aux facteurs qui l’influencent. Très souvent les banques affichent leurs barèmes de crédit et les réactualisent assez souvent. Cependant, ces taux officiels ne sont pas toujours ceux qui sont pratiqués par les établissements de prêts. Avant de revenir sur ce point, penchons-nous sur les facteurs qui impactent le taux immobilier.

Plusieurs facteurs peuvent faire varier le taux immobilier, comme : 

• l’évolution du marché : le taux immobilier est fixé en lien avec le taux directeur, lui-même fixé par la BCE (Banque Centrale Européenne). Il peut donc varier selon le marché actuel ; 
• la durée du crédit : plus la durée est courte, plus le taux est bas ; 
• la localisation du bien : le taux varie en fonction de la zone géographique ; 
• le profil du demandeur : l’étude du dossier du demandeur (et sa solidité) influe sur le taux pratiqué.

Nous l’avons évoqué, les taux affichés par les établissements ne sont pas toujours ceux pratiqués. De fait, pour attirer de nouveaux clients, les établissements de prêts peuvent proposer des taux plus avantageux. À condition que le demandeur remplisse quelques critères. Nous vous proposons un tour d’horizon des éléments à prendre en compte pour obtenir le meilleur taux pour son prêt immobilier. 

Avoir une situation stable avant de demander un prêt immobilier

La première chose pour augmenter ses chances d’obtenir un prêt pour son achat immobilier est d’avoir une situation stable. En effet, lorsqu’une demande de prêt immobilier est déposée, le premier élément qui est étudié est la situation du demandeur. 

Très souvent, les établissements de prêt “préfèrent” les dossiers de demandeurs qui sont en CDI car cela assure des revenus stables. Toutefois, il est possible d’obtenir un prêt même en CDD car d’autres critères sont pris en compte. Comme par exemple le montant du revenu perçu par le demandeur. 

Sachant qu’à niveau de revenus égaux, les jeunes demandeurs verront leurs dossiers plus souvent acceptés que des demandeurs plus âgés. Voici quelques indications chiffrées pour avoir une idée plus concrète : 

• en Île-de-France : à partir de 100 000 € de revenus par an, le demandeur peut espérer obtenir de meilleurs taux ; 
• en province : le niveau de revenu pour obtenir de meilleurs taux est de 80 000 € annuels.

Bien sûr, ce ne sont pas les seuls facteurs pris en considération par les établissements bancaires et/ou de prêt.

Veiller à son taux d’endettement

Un autre indicateur pris en compte par l’établissement de prêt immobilier est le taux d’endettement du demandeur. Il est donc conseillé de ne pas présenter un dossier avec un taux d’endettement trop élevé, c’est-à-dire près du plafond maximal qui est de 35 % (en comptant l’assurance emprunteur). 

Pour calculer le taux d’endettement, c’est très simple, il faut utiliser la formule suivante : 

(montant des mensualités + charges fixes x100) / revenus

Dans les revenus, voici ce qui est pris en compte : 

• revenus nets : ceux du demandeur et du co-demandeur (le cas échéant) ; 
• revenus locatifs : pour n’importe quel bien du demandeur. 

Il existe aussi des simulateurs de taux d’endettement en ligne pour aider à faire ce calcul.

Ne pas négliger l’apport personnel

Actuellement, les établissements de prêt ont tendance à demander un apport de 10 % minimum. Cet apport personnel permet notamment de régler les frais annexes à l’achat, comme les frais de notaire, les frais de dossier ou encore les frais d’agence. Bien sûr, plus l’apport personnel est important, plus le taux obtenu pour le prêt immobilier est intéressant.

En général, avoir au moins 20 % d’apport personnel permet d’obtenir les meilleurs taux. Toutefois, les établissements bancaires comprennent que tout le monde n’a pas pu se constituer une épargne, c’est notamment le cas des jeunes qui entrent juste dans la vie active par exemple. Ce n’est donc pas un élément rédhibitoire à l’acceptation du dossier s’il n’y a pas d’apport personnel. Cependant, il sera sûrement plus difficile d’obtenir un prêt et il faudra que le reste du dossier soit solide. 

Avoir une bonne gestion de ses comptes bancaires

Avant d’accorder un prêt immobilier, l’établissement de crédit (ou la banque) va examiner les comptes bancaires du demandeur. Pour ce faire, l’établissement va étudier plus particulièrement les relevés bancaires des 3 derniers mois qui précèdent la demande. 

Pour augmenter les chances, voici ce qu’il faut éviter durant les 3 mois précédent la demande de prêt : 

• le rejet de mensualité ; 
• être à découvert ; 
• rejet de chèques ; 
• avoir des agios.

En bref, il faut que le compte bancaire soit toujours créditeur. Les professionnels du secteur conseillent de solder tous les petits crédits en amont de la demande (consommation, personnel ou revolving) ainsi que les abonnements ou autres dépenses superflues. Cela permet au demandeur de limiter les charges récurrentes et peut rassurer l’établissement bancaire ou de prêt. 

Il faut savoir qu’un demandeur qui maîtrise bien ses comptes bancaires aura plus de chances de se voir accorder un prêt immobilier (avec un meilleur taux) qu’un demandeur souvent à découvert. 

Faire attention au “saut de charge”

Les demandeurs n’y pensent pas toujours, mais le “saut de charge” est un élément important. C’est d’ailleurs l’un des critères qui va être analysé par la banque ou l’établissement de crédit avant de donner son accord pour un prêt immobilier. 

Pour information, le “saut de charge” désigne la différence entre le loyer actuel et le montant de la future mensualité. Cela permet de s’assurer que le passage de locataire à propriétaire se fera sans trop d’encombres. Pour limiter tout risque et éviter la saisie immobilière, il est conseillé que ce saut de charge soit le plus faible possible. 

De plus, le fait d’avoir un “saut de charge” faible voire nul est rassurant pour l’établissement de prêt. Cela signifie que la future mensualité pourra facilement entrer dans le budget du demandeur. 

Prendre en compte l’assurance du prêt immobilier

Les établissements de crédit qui pratiquent des marges faibles sur les crédits immobiliers auront tendance à proposer leurs propres assurances. Comme l’assurance emprunteur, l’assurance multirisque habitation et autres. 

Si le demandeur souscrit à l’une des assurances internes à l’établissement, cela peut jouer en sa faveur et lui permettre d’obtenir un meilleur taux. Cela peut être une bonne idée au moment de la signature du prêt immobilier. En sachant qu’il est tout à fait possible de changer d’assurance l’année suivante (ou de faire jouer la concurrence pour obtenir une meilleure offre).

Comparer les offres de prêts immobilier

La dernière astuce pour obtenir le meilleur taux est de faire jouer la concurrence. Il existe de nombreux établissements de crédit, il faut donc étudier les différentes offres pour trouver la plus adaptée à son budget.

Même si le demandeur souhaite rester dans sa banque habituelle, il est tout de même possible de faire jouer la concurrence. Il est vrai que cela peut être chronophage de solliciter les différents établissements pour obtenir des devis. 

Pour simplifier les démarches, il est possible de recourir à des comparateurs en ligne ou encore de faire appel à un courtier spécialisé en prêt immobilier. Le coût (en cas d’offre trouvée par son intermédiaire) correspond aux frais de dossier (1 % du crédit). Voici les éléments à comparer : 

• durée du prêt ; 
• montant des mensualités ; 
• frais annexes (assurance ou autre). 

Si nécessaire, il ne faut pas hésiter à changer de banque. 

En conclusion, il existe plusieurs astuces pour obtenir le meilleur taux pour son prêt immobilier en tant que demandeur. Il faut garder à l’esprit qu’acquérir un bien immobilier ne se fait pas à la légère. Il est donc important de prendre le temps de bien analyser son budget et de comparer les diverses offres disponibles.